TR EN

Yönetici / 2021-12-15

Kira tespit davası kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan, kira bedelinin tekrar belirlenmesi talep edilen bir davadır. Hem kiracı hem de kiraya veren bu davayı açma hakkına sahiptir. Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanununun 344. ve 345. Maddelerinde düzenlenmiştir. Kira bedelinin tespiti davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir. Bu dava, ancak ortada geçerli bir kira sözleşmesi bulunması ve davacının davayı açmada bir hukuki yararı bulunması halinde açılabilmektedir.. Kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilmektedir. Fakat özel düzenlemeler ile buna birçok sınır getirilmiştir. Kira tespit davasında ihtar şartında kiraya verenin bir yıllık kira döneminin sona ermesine en az 30 gün kala yazılı ihtarda bulunması veya dava açması halinde, mahkeme tarafından ortaya konulan tespit kararı, yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden itibaren geçerlilik kazanacaktır. Burada farklı koşulların varlığına bağlı olarak farlı durumlar gündeme gelmektedir. Bu durumları şu şekildedir; Taraflar arasında yasal sınırlar içerisinde kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmış ve kira süresi de 5 yılın altında ise;  Kira bedeli artış oranı, taraflarca bir önceki kira yılı ÜFE artış oranının üzerinde olmamak koşulu ile serbestçe belirlenebilecektir ancak bu durumda kira tespit davası açmak mümkün değildir. Taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamış ve kira süresi 5 yılın altında ise;  Bu durumda tespit davasını açmak mümkün olacaktır. Mahkeme, somut durumu ve göz önüne alarak bir tespitte bulunacaktır. Fakat burada mahkeme tarafından belirlenecek olan kira artış oranı, bir önceki yılın ÜFE artış oranı üzerinde olamamaktadır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde;  Bu durumda taraflar  arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira tespit davası açılabilmektedir. Bu durumda mahkemece gayrimenkulün durumu, ÜFE artış oranı ve hak ve nesafet ilkesi dikkate alınarak  mahkemece bir kira bedeli tespit edilecektir. Bu durumda mahkeme, bir önceki yılın ÜFE artış oranı ile sınırlandırılmamaktadır. Kira bedeli yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmelerin de ise;  sözleşme tarihi üzerinden 5 yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemez. Ancak bu durumun bir de istisnası vardır; Türk Borçlar Kanununun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hallerinden birisi mevcutsa, taraflar 5 yılın dolmasını beklemeden kira tespit davasını açabileceklerdir. Herhalde 5 yılın dolması ile birlikte taraflar mahkemeye başvurulabilecektir. Mahkeme bir önceki yılın ÜFE artış oranı ile sınırlı değildir. Görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava ile belirlenen kira fark miktarına, kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz uygulanabilecektir.